Calculator taxe schimb imobiliar
Calculează cât te costă un schimb de imobile la notar, în câteva secunde.
Curs BNR azi: 1 euro = 5,2348 lei
Cât costă un schimb imobiliar la notar în 2026
Calculatorul de mai sus estimează taxele notariale pentru un contract de schimb imobiliar: onorariul notarial cu majorarea specifică, TVA-ul aferent, taxa de intabulare la OCPI/ANCPI pentru ambele imobile și impozitul datorat de fiecare parte. Introduci valorile celor două bunuri schimbate și, dacă există, sulta, iar calculatorul îți arată cât te costă un schimb de apartamente, case sau terenuri.
Ce este contractul de schimb
Prin contractul de schimb, două părți își transferă reciproc dreptul de proprietate asupra unor bunuri. Fiecare parte este, în același timp, și vânzător al bunului pe care îl dă, și cumpărător al bunului pe care îl primește. Dacă bunurile nu au aceeași valoare, diferența se acoperă printr-o sultă — o sumă de bani plătită de partea care primește bunul mai valoros.
Cum se calculează onorariul notarial
La schimbul imobiliar, onorariul notarial se stabilește o singură dată, la valoarea cea mai mare dintre bunurile schimbate, pe grila de onorarii minimale (Ordin 177/C/2024), și se majorează cu 25% față de un contract obișnuit de vânzare-cumpărare. La onorariul net se adaugă TVA de 21% (Legea nr. 141/2025). Această majorare reflectă faptul că notarul verifică și autentifică, într-un singur act, două transferuri de proprietate.
| Tranșa de valoare (lei) | Onorariu (fără TVA) |
|---|---|
| până la 20.000 | 2,2%, dar minimum 230 lei |
| 35.001 – 65.000 | 725 lei + 1,6% peste 35.000 |
| 65.001 – 100.000 | 1.205 lei + 1,5% peste 65.000 |
| 100.001 – 200.000 | 1.705 lei + 1,1% peste 100.000 |
| 200.001 – 600.000 | 2.805 lei + 0,9% peste 200.000 |
| peste 600.000 | 6.405 lei + 0,6% peste 600.000 |
Ce taxe se adaugă
- Majorarea de 25% a onorariului, specifică schimbului.
- TVA 21% asupra onorariului majorat.
- Intabulare la OCPI/ANCPI de 0,15% pentru fiecare dintre cele două imobile, pentru înscrierea noilor proprietari.
- Impozitul pe transfer datorat de fiecare parte, pe valoarea bunului pe care îl dă (1% dacă l-a deținut peste 3 ani, 3% dacă l-a deținut sub 3 ani).
- Extras de carte funciară pentru fiecare imobil.
Exemplu concret de cost
Să presupunem un schimb între un apartament de 400.000 lei și unul de 500.000 lei, cu o sultă de 100.000 lei plătită de cel care primește imobilul mai scump.
| Element | Calcul | Sumă |
|---|---|---|
| Onorariu la valoarea cea mai mare | 2.805 + 0,9% × 300.000 | 5.505 lei |
| Majorare 25% | 5.505 × 1,25 | ≈ 6.881 lei |
| Onorariu + TVA 21% | 6.881 × 1,21 | ≈ 8.326 lei |
| Intabulare 0,15% ambele imobile | 600 + 750 | 1.350 lei |
La acestea se adaugă impozitul fiecărei părți: proprietarul apartamentului de 400.000 lei plătește 4.000 lei (peste 3 ani) sau 12.000 lei (sub 3 ani), iar cel al apartamentului de 500.000 lei plătește 5.000 lei sau 15.000 lei, după perioada de deținere. Important: impozitul se calculează pe valoarea bunului transferat, nu pe sultă.
Sulta și cine plătește
Dacă sulta nu se achită la semnare, se poate înscrie un drept de ipotecă legală în favoarea celui care trebuie să o primească, până la plata integrală. Cheltuielile actului (onorariu, taxe de carte funciară) se suportă în părți egale de cele două părți, dacă acestea nu convin altfel prin contract, conform Codului civil.
Pași pe scurt și sfaturi
Procedura presupune: verificarea actelor de proprietate și a situației cadastrale pentru ambele imobile, evaluarea prin studiul de piață al camerei notarilor, stabilirea sultei, redactarea și semnarea contractului de schimb, reținerea impozitelor și depunerea cererilor de intabulare pentru noii proprietari.
Sfat: pregătește din timp, pentru fiecare imobil, certificatul de atestare fiscală de la primărie și, la apartamente, adeverința de la asociația de proprietari. Dacă vrei să compari cu o vânzare clasică, folosește calculatorul de vânzare-cumpărare; detalii despre transferurile imobiliare și actele necesare găsești la contractul de vânzare-cumpărare imobil. Dacă intenționezi de fapt să transmiți imobilul fără contraprestație, vezi contractul de donație.
Rezultatele au caracter informativ. Pentru un calcul exact și oferta finală, sună-ne la 0729 235 190 — îți comunicăm tarifele pe loc.
Întrebări frecvente
Cât costă un schimb imobiliar la notar în 2026?
Onorariul se calculează o singură dată, la valoarea cea mai mare dintre bunurile schimbate, și se majorează cu 25%, la care se adaugă TVA de 21%. De exemplu, la un schimb cu valoarea cea mai mare de 500.000 lei, onorariul este de circa 6.881 lei net, adică aproximativ 8.326 lei cu TVA, plus intabularea de 0,15% pentru fiecare imobil.
Cum se calculează onorariul la contractul de schimb?
Se pornește de la grila de onorarii minimale (Ordin 177/C/2024) aplicată la valoarea celui mai scump dintre bunurile schimbate, iar rezultatul se majorează cu 25% față de o vânzare-cumpărare obișnuită. Peste onorariul astfel obținut se adaugă TVA de 21%.
Cine plătește taxele la un schimb imobiliar?
Dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile actului (onorariu și taxe de carte funciară) se suportă în părți egale, conform Codului civil. Impozitul pe transfer este însă datorat individual de fiecare parte, pentru bunul pe care îl transmite.
Se plătește impozit pe sultă sau pe valoarea imobilului?
Impozitul se calculează pe valoarea bunului imobil transferat de fiecare parte, nu pe sultă. Cota este de 1% dacă imobilul a fost deținut peste 3 ani și de 3% dacă a fost deținut sub 3 ani.
Ce este sulta și când se plătește?
Sulta este suma de bani care compensează diferența de valoare dintre cele două imobile schimbate și este plătită de partea care primește bunul mai valoros. Dacă nu se achită la semnare, se poate înscrie o ipotecă legală în favoarea celui îndreptățit, până la plata integrală.
Se intabulează ambele imobile după schimb?
Da. După autentificarea contractului de schimb se depun cereri de intabulare pentru înscrierea noilor proprietari asupra ambelor imobile, iar tariful ANCPI de 0,15% se aplică fiecărui imobil în parte, în funcție de valoarea sa.
Ai nevoie de un notar rapid?
Suntem 3 notari publici la dispoziția ta, deschis și sâmbăta. Trimite actele pe WhatsApp și scurtezi vizita la birou.