Contract de întreținere

Actualizat la 9 octombrie 2026 — taxe cu TVA 21%, intabulare, comparație cu renta viageră și uzufructul, riscuri și rezoluțiune.

Contractul de întreținere este un act juridic prin care o parte (debitorul întreținerii) se obligă să asigure unei alte persoane (creditorul întreținerii) sau unui terț îngrijirea și întreținerea necesară, pe o durată determinată sau, cel mai frecvent, pe durata vieții acestuia. Reglementat de articolele 2254 și următoarele din Codul Civil, acest contract trebuie încheiat în formă autentică la notariat, sub sancțiunea nulității absolute.

Caracteristicile Contractului de Întreținere

1. Obligație Viageră sau Determinată: În lipsa unei durate stabilite, întreținerea se consideră acordată pe durata vieții creditorului.
2. Obligație Personală: Dreptul la întreținere este strict personal și nu poate fi transmis prin cesiune și nu poate fi executat silit.
3. Irevocabilitate: În principiu, întreținerea este irevocabilă, excepțiile fiind strict reglementate de lege.

Actele Necesare pentru Întocmirea Contractului de Întreținere

Pentru a încheia un contract de întreținere, părțile trebuie să prezinte o serie de documente specifice, în funcție de natura bunului sau serviciilor oferite.

Documente Necesare pentru Bunuri Imobile

1. Actele de identitate ale părților implicate (creditor și debitor).
2. Actul de proprietate al imobilului ce va face obiectul întreținerii (de exemplu, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate).
3. Certificatul fiscal pe numele proprietarului, valabil până la sfârșitul lunii în curs.
4. Documentația cadastrală a imobilului, întocmită de un expert cadastral autorizat.
5. Extras de carte funciară pentru autentificare, obținut prin notariat.
6. Adeverință de la asociația de proprietari (pentru apartamente), care atestă că proprietarul este la zi cu datoriile față de asociație.
7. Certificat de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat – nu se aplică pentru terenuri.
8. Ultima factură și chitanță privind plata la zi a utilităţilor aferente imobilului – nu se aplică pentru terenuri.
9. PAD (Polița de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale) – nu se aplică pentru terenuri.

Documente Necesare pentru Bunuri Mobile

Pentru bunuri mobile, actele necesare sunt similare, însă vor fi adaptate în funcție de bunul oferit în întreținere.

Tipuri de Contracte de Întreținere

1. Contract cu Titlu Oneros: Creditorul oferă întreținerea în schimbul unui bun sau al unei sume de bani.
2. Contract cu Titlu Gratuit: Întreținerea este oferită fără a se primi nimic în schimb, de obicei între membri de familie sau alte persoane apropiate.

Durata Contractului de Întreținere

Contractul de întreținere poate fi:

• Pe Durata Vieții: Întreținerea este garantată până la decesul creditorului.
• Pentru o Perioadă Determinată: Părțile pot stabili un interval specific de timp, după care contractul încetează.

Notă: Contractul care stipulează obligația de întreținere pentru o persoană decedată este nul.

Costurile și Taxele Notariale

Costurile contractului de întreținere sunt stabilite în funcție de valoarea bunului transferat și de tipul întreținerii (cu sau fără uzufruct). Calculul taxelor notariale variază astfel:

Important: Notarul poate solicita părților să declare valoarea reală a bunurilor. În caz de îndoială, poate refuza autentificarea.

Calculul Impozitului Datorat Statului

În cazul contractului de întreținere care implică transferul unui imobil, impozitul pe transferul proprietății se calculează în funcție de durata deținerii imobilului:

• Pentru imobile deținute sub 3 ani:
  • 3% din valoarea imobilului;
• Pentru imobile deținute peste 3 ani:
  • 1% din valoarea imobilului

La onorariul notarial se adaugă TVA de 21%, iar la transferul unui imobil se plătește și taxa de intabulare ANCPI de 0,15% din valoarea bunului (0,5% pentru persoane juridice). Impozitul de 1% sau 3% se calculează la valoarea declarată, dar nu mai puțin decât valoarea din grila notarială, și se reține de notar la semnare; cotele sunt neschimbate în 2026. Pentru o estimare rapidă poți folosi calculatorul pentru transfer cu rezerva uzufructului, iar pentru cifre exacte — sună-ne.

Contract de întreținere, rentă viageră sau vânzare cu uzufruct — ce alegi?

Cele trei contracte răspund aceleiași nevoi — o persoană în vârstă transmite locuința în schimbul unei siguranțe pentru restul vieții — dar funcționează diferit:

• Contractul de întreținere obligă dobânditorul la prestații în natură (hrană, îngrijire, medicamente, cheltuieli), pe viață. Este cel mai protector pentru întreținut, dar presupune o relație de încredere, pentru că executarea se verifică greu „la rece".
• Renta viageră (art. 2242 Cod civil) înlocuiește prestațiile cu o sumă de bani plătită periodic — mai ușor de dovedit, dar fără componenta de îngrijire.
• Vânzarea sau donația cu rezerva uzufructului lasă proprietarului dreptul de a locui și de a folosi imobilul pe viață, fără a-l obliga pe dobânditor la întreținere; se combină des cu o clauză de întreținere, pentru a avea ambele garanții.

Riscuri și rezoluțiunea contractului de întreținere

Dacă debitorul nu își execută obligațiile, creditorul întreținerii poate cere rezoluțiunea contractului (art. 2263 Cod civil): imobilul se întoarce în patrimoniul său, iar prestațiile deja executate, de regulă, nu se restituie. Pentru a preveni conflictele, în contract se descriu concret prestațiile (ce, cât de des, la ce valoare), se poate prevedea convertirea întreținerii în bani în caz de neînțelegeri și se poate înscrie în cartea funciară o garanție în favoarea întreținutului (ipotecă sau clauză de inalienabilitate). La biroul nostru redactăm aceste clauze de la început, în funcție de situația concretă a părților.