Contractul de ipotecă este un instrument juridic esențial în domeniul finanțărilor și garanțiilor, prin care un debitor își angajează un bun imobil sau mobil pentru garantarea unei obligații, în favoarea creditorului. Prin acest contract, creditorul poate urmări bunul și are prioritate în valorificarea acestuia față de alți creditori.
Ce Este Contractul de Ipotecă?
Contractul de ipotecă este un drept real asupra unui bun al debitorului, garantând o obligație, cum ar fi un credit. Conform articolului 2158 din Codul Civil, ipoteca poate fi constituită atât pe bunuri mobile, cât și pe imobile, inclusiv accesorii, cote-părți din drepturi asupra imobilelor și dreptul de superficie. Dreptul de ipotecă rămâne atașat bunului, indiferent de schimbările de proprietar.
Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, de către un notar public.
Acte Necesare pentru Contractul de Ipotecă Imobiliară
Documentele necesare pentru autentificarea unui contract de ipotecă variază în funcție de statutul părților implicate – persoane fizice sau juridice. Fiecare document trebuie prezentat notarului în original. Tabelul de mai jos prezintă o sinteză a actelor cerute în diferite situații.
| Tip Document | Descriere |
|---|---|
| Acte de identitate | Carte de identitate sau pașaport (pentru cetățeni străini și membri UE/SEE). Dacă părțile sunt reprezentate, se va prezenta procura în original. |
| Certificat de căsătorie | În cazul părților căsătorite sau dacă există o convenție matrimonială. |
| Acte de proprietate | Contract de vânzare-cumpărare, donație, schimb, certificat de moștenitor, autorizație de construire, proces-verbal de recepție, încheiere de intabulare. |
| Documentație cadastrală | Foaia de amplasament și planul releveu al imobilului, întocmite de un expert cadastral. |
| Certificat de atestare fiscală | Eliberat de administrația fiscală a localității în care se află imobilul, pentru a dovedi că toate taxele sunt achitate la zi. |
| Extras de Carte Funciară | Document emis de ANCPI, valabil 10 zile, obținut de notar pentru autentificarea contractului. |
| Certificat de performanță energetică | Obligatoriu pentru imobile cu suprafața peste 50 mp. |
În plus, pentru persoane juridice sunt necesare:
- Certificat de înregistrare la Registrul Comerțului
- Certificat constatator valabil
- Hotărârea AGA privind aprobarea contractului (dacă este cazul)
- Împuternicire pentru reprezentantul legal al persoanei juridice
Procedura Încheierii Contractului de Ipotecă
- Stabilirea Acordului – Părțile (debitorul ipotecar și creditorul ipotecar) convin asupra termenilor contractului, inclusiv bunul ipotecat și valoarea creditului.
- Pregătirea Actelor – Toate documentele necesare trebuie adunate, verificându-se valabilitatea și conformitatea cu cerințele notarului public.
- Solicitarea Extrasului de Carte Funciară – Notarul public obține un extras de autentificare, necesar pentru încheierea contractului. Acesta are o valabilitate de 10 zile lucrătoare.
- Autentificarea la Notar – Contractul de ipotecă se autentifică de notarul public, iar actele se prezintă obligatoriu în original.
- Întabularea Ipotecii – După autentificare, notarul înregistrează dreptul de ipotecă în Cartea Funciară, asigurând astfel valabilitatea juridică a contractului.
Costuri Implicate în Contractul de Ipotecă
1. Taxe ANCPI
- Taxa pentru extrasul de carte funciară: 40 de lei (regim normal, termen 2 zile), 200 de lei (regim de urgență, termen 1 zi).
- Tariful pentru întabulare: 0,1% din valoarea creditului garantat, plus 100 lei pentru fiecare Carte Funciară.
2. Onorariul Notarial
Onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă depinde de valoarea creditului garantat, fiind stabilit conform grilei minime de tarife a Uniunii Notarilor Publici.