Contractul de vânzare este unul dintre cele mai des utilizate contracte civile, cu un rol esențial în circulația bunurilor și valorilor patrimoniale. Potrivit Codului Civil (art. 1650), contractul de vânzare este un acord prin care vânzătorul transferă, sau se obligă să transfere, cumpărătorului dreptul de proprietate asupra unui bun în schimbul unui preț stabilit. De la reguli esențiale până la documentele necesare, acest ghid îți oferă o privire detaliată asupra procesului.
Ce Este Contractul de Vânzare?
Contractul de vânzare reprezintă un acord între două părți, vânzătorul și cumpărătorul, prin care vânzătorul cedează dreptul de proprietate asupra unui bun, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul stabilit. Acesta este un contract cu caracter consensual (se formează prin acordul părților), dar poate deveni solemn în anumite cazuri impuse de lege, cum ar fi vânzarea unui imobil, unde autentificarea notarială este obligatorie pentru valabilitate.
Tipurile de Bunuri ce Pot Fi Obiectul Contractului
- Bunuri în circuitul civil: Acestea includ bunuri mobile și imobile care nu sunt interzise prin lege de la vânzare. Bunurile inalienabile (de interes public) și cele temporar indisponibile nu pot face obiectul unui contract de vânzare.
- Bunuri determinate sau determinabile: Fiecare bun trebuie să fie descris clar (ex. prin elemente precum numărul cadastral, adresa, tipul de imobil).
Ce Nu Poate Face Obiectul Contractului de Vânzare?
Conform legislației în vigoare, drepturile personale nepatrimoniale (ex. dreptul la întreținere, pensie) și succesiunile nedeschise nu pot fi vândute.
Obligațiile Părților în Contractul de Vânzare
Obligațiile reciproce reprezintă o caracteristică fundamentală a contractului de vânzare, generând o relație sinalagmatică (obligații reciproce și interdependente).
Obligațiile Vânzătorului
- Predarea bunului către cumpărător.
- Garanția contra evicțiunii și viciilor ascunse: Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului posesiunea liberă și neperturbată a bunului.
Obligațiile Cumpărătorului
- Plata prețului: Este esențial ca prețul să fie stabilit în bani, determinat sau determinabil, sincer (real și efectiv) și serios (să reprezinte o valoare echivalentă).
- Preluarea bunului: În cazul bunurilor imobile, acest lucru implică primirea documentației relevante și respectarea oricăror formalități suplimentare.
Caracteristicile Prețului
Prețul contractului trebuie să fie:
- Stabilit în bani: În lipsa unui preț monetar, contractul nu mai poate fi considerat vânzare, ci schimb, întreținere sau alt tip de acord.
- Determinabil și sincer: Stabilirea prețului poate fi realizată în mod direct sau printr-o formulă specificată în contract.
Cerințele și Documentele Necesare pentru Contractul de Vânzare
Documente Necesare în Vânzarea Imobilelor
Dacă contractul de vânzare implică un imobil (teren, apartament etc.), sunt necesare anumite documente obligatorii:
| Documente Necesare | Detalii |
|---|---|
| Acte de identitate | Actele de identitate pentru toate părțile implicate |
| Acte de proprietate | Acte care să demonstreze proprietatea asupra imobilului: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor etc. |
| Certificat de atestare fiscală | Eliberat de primăria de la locul situării imobilului, valabil până la sfârșitul lunii în curs |
| Extras de carte funciară pentru autentificare | Obținut de notarul care autentifică actul; este valabil 10 zile |
| Documentația cadastrală | Plan de amplasament și delimitarea imobilului |
| Adeverință de la asociația de proprietari | Atestă că proprietarul nu are datorii la asociație (dacă este cazul) |
| Certificat de performanță energetică | Obținut de la un auditor energetic autorizat |
| Alte documente | Certificat de urbanism (dacă este cazul), acordul băncii pentru imobile ipotecate etc. |
Documente Suplimentare pentru Persoane Juridice
Pentru companii sau alte entități juridice, sunt necesare în plus:
- Certificat constatator de la Registrul Comerțului.
- Hotărârea A.G.A pentru acordul de vânzare a bunului.
- Împuternicirea reprezentantului juridic care semnează contractul.
Caracteristicile Juridice ale Contractului de Vânzare
Contractul de vânzare se caracterizează prin:
- Consensualitate: De regulă, contractul de vânzare se formează prin simplul acord de voință al părților. Excepțiile apar în cazul în care legea impune o anumită formă (de ex., pentru imobile).
- Translativitate de proprietate: Contractul produce efecte imediate, transferând dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător din momentul semnării, dacă nu există condiții suplimentare.
- Onerositate: Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul își urmăresc interese patrimoniale, respectiv obținerea unui preț pentru vânzător și dobândirea bunului pentru cumpărător.
- Sinalagmaticitate: Părțile au obligații reciproce.
Actele Notariale și Rolul Notarului
Notarul public este figura imparțială care garantează respectarea cerințelor legale. Rolul său este de a consilia părțile asupra efectelor și consecințelor contractului, verificând legalitatea documentelor și autentificând actul final.