Calculator vânzare cu uzufruct
Calculează cât te costă vânzarea nudei proprietăți, cu rezerva dreptului de uzufruct viager.
Curs BNR azi: 1 euro = 5,2348 lei
Cât costă o vânzare cu uzufruct viager la notar în 2026
Calculatorul de mai sus estimează taxele notariale pentru un contract de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de uzufruct viager. Este operațiunea prin care proprietarul vinde doar nuda proprietate a imobilului și își păstrează, pe tot restul vieții, dreptul de a folosi locuința și de a-i culege fructele (de exemplu chiria). Cumpărătorul devine proprietar deplin abia la decesul vânzătorului, când uzufructul se stinge automat. Introduci prețul stabilit între părți (dar nu mai mic decât valoarea din grila notarială), iar instrumentul îți arată cât mă costă onorariul, intabularea și impozitul.
Cum se calculează taxele: totul pornește de la 80%
Regula fiscală esențială este împărțirea valorii: nuda proprietate reprezintă 80% din prețul fiscal, iar uzufructul viager 20%. Pentru că se transferă doar nuda proprietate, toate taxele notariale se aplică la 80% din valoare, nu la prețul întreg. De aici rezultă și avantajul de cost față de o vânzare obișnuită: baza de calcul este mai mică.
Onorariul notarial se calculează pe tranșe, progresiv, conform grilei minimale a Uniunii Naționale a Notarilor Publici (OMJ 177/C/2024). Cu cât valoarea crește, cu atât procentul marginal scade. La onorariu se adaugă TVA de 21% (Legea 141/2025).
| Valoare bază (lei) | Onorariu notarial |
|---|---|
| până la 20.000 | 2,7%, minim 240 lei |
| 20.001 – 30.000 | 540 lei + 1,9% din ce depășește 20.000 |
| 30.001 – 60.000 | 725 lei + 1,6% din ce depășește 30.000 |
| peste 60.000 | 1.205 lei + 0,85% din ce depășește 60.000 |
Taxe adiționale
- Intabularea la ANCPI (Cartea Funciară): 0,15% din valoarea nudei proprietăți, achitată de regulă de cumpărător.
- Impozitul pe venitul din transferul imobilului: se reține de notar și se virează statului. Cota este 1% dacă vânzătorul a deținut imobilul mai mult de 3 ani și 3% dacă l-a deținut de cel mult 3 ani. Impozitul se aplică tot la valoarea nudei proprietăți (80%).
- Costuri conexe: extras de carte funciară de autentificare, certificate fiscale, eventual documentație cadastrală actualizată.
Exemplu numeric
Apartament cu preț fiscal de 250.000 lei, vândut cu rezerva uzufructului viager. Nuda proprietate = 80% × 250.000 = 200.000 lei, baza de calcul.
- Onorariu: 1.205 + 0,85% × (200.000 − 60.000) = 2.395 lei (la care se adaugă TVA 21%).
- Intabulare: 0,15% × 200.000 = 300 lei.
- Impozit vânzare: 1% × 200.000 = 2.000 lei (dacă deținere peste 3 ani); 3% × 200.000 = 6.000 lei dacă sub 3 ani.
Cifrele sunt orientative; cât mă costă exact depinde de valoarea reală și de durata deținerii. Pentru estimare instant folosește calculatorul de mai sus.
De ce alegi această formulă
Vânzarea cu rezerva uzufructului viager este preferată de persoanele în vârstă care vor să obțină o sumă de bani sau o rentă din locuință, dar doresc să rămână în ea până la sfârșitul vieții. Pentru cumpărător, avantajul este prețul mai mic al nudei proprietăți, în schimbul așteptării folosinței efective. Este esențial ca valoarea declarată să nu coboare sub grila notarială și ca dreptul de uzufruct să fie înscris corect în Cartea Funciară, pentru ca vânzătorul să fie protejat. Recomandăm consultarea notarului înainte de semnare, pentru a înțelege efectele fiscale și consecințele pe termen lung ale operațiunii.
Cine plătește
Onorariul și intabularea sunt suportate, în practică, de cumpărător, dar părțile pot conveni altfel prin contract. Impozitul pe venit este datorat de vânzător și reținut de notar la autentificare. Vânzătorul mai are avantajul că păstrează dreptul de a locui în imobil toată viața.
Pași pe scurt
- Verifici valoarea din grila notarială și stabilești prețul.
- Aduni actele: act de proprietate, extras CF, certificate fiscale, cărți de identitate.
- Notarul redactează contractul cu clauza de rezervă a uzufructului viager.
- Se semnează, se reține impozitul și se depune cererea de intabulare.
Dacă vrei să compari cu o transmitere gratuită a locuinței cu păstrarea folosinței, vezi și donația cu uzufruct. Pentru o vânzare clasică, fără rezerva uzufructului, detaliile sunt în ghidul de contracte notariale de vânzare. Iar dacă imobilul provine dintr-o moștenire nefinalizată, verifică mai întâi cât costă o succesiune în 2026.
Rezultatele au caracter informativ. Pentru un calcul exact și oferta finală, sună-ne la 0729 235 190 — îți comunicăm tarifele pe loc.
Întrebări frecvente
Cât costă o vânzare cu uzufruct viager la notar în 2026?
Taxele se calculează la 80% din prețul fiscal, adică la valoarea nudei proprietăți. Se plătesc onorariul notarial pe tranșe (plus TVA 21%), intabularea de 0,15% și impozitul pe venit de 1% sau 3%. Pentru un imobil de 250.000 lei, baza este 200.000 lei, iar costul total orientativ ajunge la câteva mii de lei.
De ce se calculează taxele notariale la 80% din preț?
Într-o vânzare cu rezerva uzufructului viager se transferă doar nuda proprietate, nu și dreptul de folosință. Conform normelor notariale, nuda proprietate valorează 80% din preț, iar uzufructul 20%. Prin urmare, baza de calcul pentru toate taxele este cei 80%, ceea ce face operațiunea mai ieftină decât o vânzare obișnuită.
Ce impozit plătește vânzătorul care păstrează uzufructul?
Vânzătorul datorează impozitul pe venitul din transferul imobilului, reținut de notar. Cota este de 1% dacă a deținut imobilul mai mult de 3 ani și de 3% dacă l-a deținut de cel mult 3 ani. Impozitul se aplică la valoarea nudei proprietăți, adică la 80% din preț.
Cine plătește taxele notariale la vânzarea cu uzufruct?
În practică, cumpărătorul achită onorariul notarial și taxa de intabulare de 0,15%. Impozitul pe venit este datorat de vânzător. Părțile pot stabili prin contract o altă repartizare a costurilor, dacă sunt de acord.
Ce se întâmplă cu uzufructul după decesul vânzătorului?
Uzufructul viager se stinge automat la decesul vânzătorului, fără alte formalități notariale de vânzare. În acel moment cumpărătorul devine proprietar deplin, reunind nuda proprietate cu dreptul de folosință. Este util ca noul proprietar să radieze uzufructul din Cartea Funciară pe baza certificatului de deces.
Poate vânzătorul să locuiască în imobil după vânzarea nudei proprietăți?
Da, acesta este chiar rostul operațiunii. Prin rezerva uzufructului viager, vânzătorul păstrează dreptul de a folosi locuința și de a-i culege fructele, de exemplu chiria, pe tot restul vieții. Cumpărătorul deține proprietatea, dar nu poate folosi imobilul cât timp trăiește uzufructuarul.
Ai nevoie de un notar rapid?
Suntem 3 notari publici la dispoziția ta, deschis și sâmbăta. Trimite actele pe WhatsApp și scurtezi vizita la birou.