Contract de donație la notar — acte, taxe și impozit

Ce este contractul de donație?

Donația este contractul prin care o persoană, numită donator, transferă cu titlu gratuit un bun sau un drept către o altă persoană, numită donatar (art. 985 Cod civil). Este un contract gratuit, solemn, unilateral și, în principiu, irevocabil: donatorul nu primește nimic în schimb, iar actul trebuie încheiat obligatoriu în formă autentică, la notar — sub sancțiunea nulității absolute (art. 1011 Cod civil).

Competența notarului este generală: donația se poate autentifica la orice birou notarial din România, indiferent unde se află imobilul. Pentru validitate, donatorul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, consimțământul ambelor părți trebuie exprimat liber în fața notarului, iar bunul donat trebuie să fie determinat și aflat în patrimoniul donatorului.

Acte necesare pentru donația unui imobil

Persoane fizice:

• actele de identitate ale donatorului și donatarului (plus certificatul de căsătorie, după caz);
• actele de stare civilă care dovedesc rudenia — condiția practică pentru scutirea de impozit între rude;
• actul de proprietate al imobilului (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate); dacă imobilul e moștenit și succesiunea nu e dezbătută, se face mai întâi succesiunea;
• certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe locale, cu mențiunea „înstrăinare" — câte unul pentru fiecare coproprietar;
• documentația cadastrală și încheierea de intabulare — fără cadastru și carte funciară donația nu se poate autentifica;
• extrasul de carte funciară pentru autentificare — îl obținem noi de la OCPI (valabil 10 zile lucrătoare);
• adeverința de la asociația de proprietari și ultimele facturi la utilități, cu dovada plății (pentru apartamente);
• polița obligatorie PAD a locuinței (nu se aplică terenurilor).

Persoane juridice — se adaugă: certificatul de înregistrare (CUI), actul constitutiv, certificatul constatator ONRC, certificatul de atestare fiscală ANAF și hotărârea organului statutar; certificatul constatator îl putem obține noi, prin RECOM Online.

Dacă una dintre părți nu se poate prezenta, ea poate fi reprezentată prin procură autentică specială — inclusiv întocmită la consulatul României, pentru cei aflați în străinătate. Certificatul energetic nu este necesar la donație (se cere doar la vânzare sau închiriere).

Cât costă un act de donație la notar?

Costul are trei componente, calculate la valoarea imobilului (valoarea declarată, dar nu mai puțin decât valoarea din studiile de piață — „grila notarială"):

• Onorariul notarial — gradual, pe tranșe regresive, conform normelor privind onorariile minimale; la onorariu se adaugă TVA;
• Taxa de intabulare la OCPI — 0,15% din valoare pentru persoane fizice (0,5% pentru persoane juridice), plătită de donatar;
• Impozitul — de regulă zero, pentru că majoritatea donațiilor se fac între rude (vezi secțiunea următoare).

Exemple orientative de onorariu (fără TVA)

Calculator taxe donație imobil Calculator donație cu uzufruct

Impozitul la donație — scutirea între rude

Regula care contează cel mai mult: potrivit art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, nu se datorează impozit la dobândirea proprietății prin donație între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți. Asta acoperă părinți–copii, bunici–nepoți, frați, unchi–nepoți și soții — adică imensa majoritate a donațiilor.

Dacă donația se face între persoane care nu sunt rude (sau rude mai îndepărtate de gradul III), se datorează impozitul pe transferul imobiliar, ca la vânzare: 3% dacă imobilul a fost deținut sub 3 ani, respectiv 1% peste 3 ani. Exemplu: un apartament de 500.000 lei donat de mamă fiului — impozit 0 lei; același apartament, deținut de 5 ani, donat unui prieten — impozit 5.000 lei.

De reținut și pentru după: donatarul devine noul proprietar și trebuie să declare imobilul la direcția de taxe locale în 30 de zile, pentru impozitul anual pe clădiri/teren.

Donația între părinți și copii — „trec casa pe numele copilului"

Cel mai frecvent caz: părinții transferă copilului locuința sau un teren, în timpul vieții, evitând dezbaterea succesorală de mai târziu. Impozitul este zero (rude de gradul I), iar actul se poate personaliza pentru protecția părinților:

• rezerva dreptului de uzufruct viager — părinții păstrează dreptul de a locui în imobil și de a-l folosi toată viața (vezi calculatorul dedicat);
• clauza de întreținere (donația cu sarcină) — copilul se obligă la întreținerea părinților; neexecutarea permite revocarea;
• clauza de întoarcere convențională (art. 1016 Cod civil) — bunul revine donatorului dacă donatarul decedează înaintea lui;
• clauza de inalienabilitate (art. 627 Cod civil) — interzicerea înstrăinării pentru cel mult 49 de ani, cu un interes serios și legitim.

Tipurile de donații — nu doar imobile

Donația de bani. Sumele de bani se pot dona prin act notarial — util pentru dovada proveniențelor la achiziții imobiliare sau la bancă. Pentru sume în numerar de până la 25.000 lei există și darul manual — predarea efectivă a banilor, fără act autentic; peste acest prag sau când banca ori altă instituție cere dovada, se încheie donația la notar. Banii și bunurile mobile primite prin donație de persoane fizice nu se impozitează.

Donația auto. Autoturismul se donează prin act notarial, cu actul de proprietate, cartea de identitate a vehiculului și certificatul de înmatriculare; după autentificare, donatarul transcrie vehiculul pe numele său.

Donația cu sarcină. Donatorul impune donatarului o obligație — cel mai des întreținerea sa ori a altei persoane. Neexecutarea sarcinii dă dreptul la revocarea donației.

Donația între soți. Are un regim special: poate avea ca obiect doar bunurile proprii ale soțului donator și este revocabilă oricând în timpul căsătoriei, fără justificare (art. 1031 Cod civil) — devine irevocabilă la încetarea căsătoriei.

Donația către minori. Minorul poate primi o donație, acceptată prin părinți sau tutore; în schimb, minorii nu pot dona. Este soluția obișnuită pentru bunici care vor să lase direct nepoților.

Donația de părți sociale. Părțile sociale ale unui SRL se pot dona — frecvent între rude, la predarea afacerii către copii — cu actele societății și cu respectarea actului constitutiv; modificarea se înregistrează la ONRC.

Donația sub condiție și cea deghizată. Donația poate fi afectată de o condiție (de exemplu, construirea unei case pe terenul donat). „Vânzarea" la preț simbolic sau fictiv este, în realitate, o donație deghizată — riscantă juridic: recomandăm întotdeauna forma corectă, transparentă.

Procedura donației la notar, pas cu pas

1. Trimiți actele și primești lista personalizată

   Ne trimiți actele pe WhatsApp sau e-mail, iar unul dintre cei 3 notari publici verifică proprietatea, îți confirmă lista exactă de documente pentru cazul tău și costurile finale.

2. Obținem extrasul de carte funciară și redactăm actul

   Solicităm extrasul de autentificare la OCPI și redactăm contractul cu toate clauzele dorite: uzufruct viager, întreținere, întoarcere convențională, inalienabilitate.

3. Semnarea și intabularea

   Donatorul și donatarul se prezintă cu actele în original (personal sau prin procură autentică), semnează în fața notarului, iar noi depunem documentația la OCPI pentru intabularea noului proprietar. Originalul rămâne în arhiva notarului; părțile primesc duplicate cu aceeași valoare.

Donația și moștenirea — cine o poate ataca și când

Întrebarea care revine cel mai des: „pot copiii sau frații să atace donația?" Răspunsul ține de rezerva succesorală: soțul supraviețuitor, descendenții și părinții defunctului au dreptul, prin lege, la o parte din moștenire (jumătate din cota care li s-ar fi cuvenit legal), de care nu pot fi lipsiți nici prin donații, nici prin testament.

• În timpul vieții donatorului, donația valabil încheiată nu poate fi „atacată" de rude — acordul copiilor sau al fraților nu este necesar.
• După decesul donatorului, dacă donațiile făcute au depășit cotitatea disponibilă și au știrbit rezerva, moștenitorii rezervatari pot cere reducțiunea donațiilor excesive — în termenul legal, în cadrul succesiunii.
• Separat, raportul donațiilor: donațiile primite de descendenți sau de soț se „readuc" la masa succesorală la împărțeală, cu excepția celor făcute expres cu scutire de raport — o clauză de o propoziție care previne conflicte întregi între frați.

Concluzia practică: o donație bine redactată — cu scutire de raport și clauzele potrivite — reduce la minimum riscul de dispute la moștenire. Îți explicăm opțiunile la semnare, fără costuri suplimentare de redactare.

Donație, vânzare între rude, testament sau întreținere?

Alegerea corectă depinde de situația familiei — sună-ne și îți recomandăm varianta potrivită, cu costurile exacte pentru fiecare: 0729 235 190. Vezi și contractul de vânzare-cumpărare sau contractul de întreținere.

Revocarea donației

Donația este, în principiu, irevocabilă. Legea permite revocarea doar în cazuri limitate:

• ingratitudinea donatarului (art. 1023 Cod civil): atentat la viața donatorului, fapte penale sau injurii grave, refuzul nejustificat de alimente — acțiunea se introduce în termen de 1 an de la data la care donatorul a cunoscut motivul;
• neexecutarea sarcinii asumate prin contract (de exemplu, neîndeplinirea obligației de întreținere);
• donația între soți — revocabilă oricând în timpul căsătoriei, prin simplă declarație autentică;
• acordul părților — donația se poate desface la notar dacă donatorul și donatarul sunt de acord.